Z uveljavitvijo novega Zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin – ZMVN1 (Uradni list RS, št. 77/17) je bilo uvedenih nekaj sprememb glede poročanja o najemnih poslih v evidenco GURS.
V skladu s prejšnjo zakonodajo so se morali v evidenco GURS poročati vsi najemni in prodajni posli z nepremičninami, ne glede na čas trajanja najema ter na status najemnika in najemodajalca (fizična oseba, poslovni subjekt…). V evidenco je bilo potrebno poročati najkasneje do 15. v mesecu za posle sklenjene ali spremenjene v preteklem mesecu. Vpis v evidenco je moral vedno urediti najemodajalec ali prodajalec.
j
Kaj se šteje za najemni pravni posel
V skladu s 37. členom zakona, se za najemne pravne posle štejejo posli oddajanja stavb in delov stavb v odplačni najem, ki so za najmanj šest mesecev sklenjeni na podlagi najemne ali podnajemne pogodbe ali dodatka k najemni ali podnajemni pogodbi, ki je sklenjen zaradi spremembe najemnine ali trajanja najema. Najemni pravni posel po ZMVN-1, je torej:
- posel oddajanja stavb in delov stavb v odplačni najem,
- za najmanj 6 mesecev in
- sklenjen na podlagi najemne ali podnajemne pogodbe.
Kdo mora poročati po novem (po 1.1.2018)
V evidenco GURS morajo po novem poročati le pravne osebe in samostojni podjetniki,
- ki prodajo lastno nepremičnino ali jo dajo v finančni najem (lizing) in je bil za nepremičnino obračunan DDV,
- ki so najemojemalci stavb ali delov stavb, katerih najemodajalec je fizična oseba, in jih vzamejo v najem za najmanj 6 mesecev,
- ki so najemodajalci stavb in delov stavb, ki jih oddajo v odplačni najem za najmanj 6 mesecev,
- ki so upravniki večstanovanjskih stavb, za stanovanja v skupni lasti etažnih lastnikov, ki jih dajo v odplačni najem za najmanj 6 mesecev.
Navedene spremembe veljajo za posle, sklenjene po 1.1.2018.
Komu ni več potrebno poročati
V skladu z novim zakonom v GURS tako ni več potrebno poročati o najemnih poslih, ki so sklenjeni med najemodajalcem fizično osebo in najemojemalcem fizično osebo. Te podatke bo GURS po novem pridobil od FURS, kamor morajo najemodajalci o dohodkih od najemnine poročati vsako leto do 28. februarja.
Prav tako ni več potrebno poročati o najemnih poslih, ki so neodplačni (so brezplačni) ter o najemnih poslih, ki trajajo manj kot 6 mesecev.
Če imate kot fizična oseba najemno pogodbo sklenjeno s pravno osebo ali samostojnim podjetnikom posameznikom, obveznost poročanja torej za vas ne velja več, saj mora v tem primeru na GURS poročati vaš najemodajalec.
Globe za kršitve
Pravna oseba mora v predpisanem roku, to je do 15. dne v mesecu po mesecu, v katerem je bil sklenjen najemni pravni posel ali dodatek k najemni pogodbi, na svoje stroške po elektronski poti v evidenco trga nepremičnin (GURS), posredovati podatke za vsak najemni pravni posel oziroma morebitno spremembo trajanja najema oziroma najemnine.
Če pravna oseba v roku ne sporoči podatkov v evidenco trga nepremičnin oziroma sporoči nepravilne podatke, se kaznuje z globo od 1.200 do 15.000 EUR.
Ker se v praksi lahko pripeti več različnih situacij smo na GURS zaprosili za mnenje kako je potrebno ravnati v primerih:
1) Fizična oseba je pravni osebi dala v najem prostor za obdobje, ki je krajše od 6 mesecev. Ali in kdo mora poročati podatke o najemnem poslu?
2) Fizična oseba je pravni osebi dala v najem prostor. Prva pogodba je bila sklenjena za tri mesece, z drugo pogodbo (oz. aneksom) se je najem podaljšal še za pet mesecev. Ali in kdo mora poročati podatke o najemnem poslu?
Odgovor na vprašanji 1 in 2:
O najemnih poslih (pogodbah in aneksih zaradi spremembe najemnine ali trajanja najema), ki niso sklenjeni za najmanj 6 mesecev, v Evidenco trga nepremičnin (ETN) od 16. 1. 2018 ni več treba poročati. O aneksu, ki se sklene za 6 mesecev ali več, k pogodbi, ki je bila sklenjena za manj kot 6 mesecev, je treba poročati kot o novem najemnem poslu.
3) Fizična oseba je pravni osebi dala v najem prostor že v letu 2016 (in je še vedno aktiven). Najemodajalec je najem prijavil v GURS. V skladu z novim zakonom mora o takih najemnih posih poročati najemnik. Ali moramo sedaj ponovno vnesti podatke v GURS (s strani najemnika), najemodajalec pa jih mora preklicati?
Najemojemalci – pravne osebe morajo poročati le za posle, ki so bili sklenjeni od 1. 1. 2018 dalje.
V primeru sklenitve aneksa za pogodbo, ki je bila sklenjena pred 1. 1. 2018, mora najemojemalec o tem poročati kot o novem najemnem poslu. Najemojemalcem – pravnim osebam bo, zaradi poročanja o morebitnih predčasnih prekinitvah najema, omogočen vpogled v posle, ki so bili aktivni na dan 1. 1. 2018, pri katerih nastopajo kot najemojemalec od najemodajalca – fizične osebe.
4) Fizična oseba je drugi fizični osebi oddala prostor v najem že v letu 2016 (najem je še vedno aktiven). Od vključno 1.1.2018 dalje najemodajalcem ni več potrebno poročati podatkov na GURS. Ali mora najemodajalec (ki je ob sklenitvi najemne pogodbe podatke poročal v GURS) sedaj poročati GURS o zaključku tega najemnega posla (saj bo odslej poročal na FURS)?
Ne, fizičnim osebam ni treba več poročati GURS. O novih poslih, aneksih in prekinitvah poslov, sklenjenih z najemojemalci – fizičnimi osebami od 1. 1. 2018 dalje, bodo morale poročati FURS, za preteklo leto ob vsakoletni oddaji napovedi za odmero dohodnine od oddajanja premoženja v najem.
5) Fizična oseba je pravni osebi prostor oddala v najem brezplačno. Ali in kdo mora poročati podatke o najemnem poslu?
Ne, poročati je treba le o odplačnih najemih.
